Jeśli przetrwamy 2009 rok

Uczestnicy rynku nie wiedzą, jak długo będziemy jeszcze błądzić we mgle i ile firm utraci płynność, stając tym samym na krawędzi bankructwa. Pieniądz stał się dobrem rzadkim, dlatego banki podniosły istotnie marże – nawet na istniejących kredytach – i mam wrażenie, że na razie starają się pilnować kondycji zabezpieczonego już portfela kredytowego, mniej skupiając się na finansowaniu nowych projektów. Spadek wartości nieruchomości spowodował również rosnącą ilość nieruchomości, których wycena spadła poniżej dopuszczalnego przez bank poziomu LTV i banki żądają wtedy zwiększenia zabezpieczenia. Nie wszyscy kredytobiorcy będą w wystarczająco dobrej kondycji, aby spełnić zwiększone wymogi banków i pojawią się na rynku tzw. distressed assets, czyli obiążone aktywa, które będzie można okazyjnie przejąć.   Kim są najemcy nowoczesnych powierzchni biurowych AD 2009? Jakie mają potrzeby i wymagania?   W ciągu ostatnich sześciu miesięcy obserwujemy zmianę profilu najemców generujących największy popyt. O ile wcześniej był to głównie sektor finansowy (banki, pośrednicy finansoowi) i konsulting, o tyle ostatnio widocznie aktywny jest sektor farmaceutyczny, ubezpieczeniowy i częściowo IT.
Jeśli chodzi o standard powierzchni, jakiej poszukują najemcy w 2009 roku, wiele się nie zmieniło. Nadal preferowanie są biura klasy A. Pojawiają się natomiast inne zauważalne trendy. Część najemców opuszcza centrum w poszukiwaniu oszczędności w kosztach najmu. Myślę, że jest to znak dojrzewającego rynku – po prostu firmy z pewnych branż w większości miast w Europie nie wynajmują biur w ścisłym centrum, a w Warszawie z różnych powodów w centrum się znalazły i teraz wysokie koszty najmu stają się dla nich ciężarem. W obliczu kryzysu, problemów z finansowaniem i ograniczaniem wydatków, najemcy obecnie traktują relokację biura głównie jako możliwość obniżenia kosztów. Oprócz atrakcyjnych stawek czynszowych, najemcy wnioskują o pokrycie całkowitych kosztów aranżacji nowego biura przez wynajmujących. Rok 2009 będzie dla większości sektorów trudny i dlatego firmy też interesuje maksymalne obniżenie kosztów najmu w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy – poprzez np. długie okresy zwolnienia z płatności czynszu. Jednak wynajmującym łatwiej niejednokrotnie jest obniżyć czynsz i sfinansować najemcy koszty aranżacji lub przeprowadzki niż przystać na długi okres bezczynszowy.
 
Czy w obecnej sytuacji bardzo niskiej podaży najemcy mogą liczyć na jakiekolwiek zachęty (incentives) przy negocjowaniu umów z najmującymi?
 
Przez najbliższe 6-9 miesięcy najemcy na pewno mogą liczyć na bardzo atrakcyjne oferty najmu. Składa się na to duża ilość podnajmów, słaba złotówka, mało transakcji oraz wydłużający się proces decyzyjny po stronie najemców. Deweloperzy, którzy rozpoczęli budowę obsługują już spłatę kredytu lub co najmniej odsetek, więc są zmotywowani do zwiększania strumienia dochodu z najmu, aby nie spłacać rat ze środków własnych.
Jeśli przetrwamy 2009 rok fragment 40